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João Caldas

Carteiras Recomendadas > Carteiras Recomendadas > Carteira Recomendada > Carteira Recomendada de FIIs - Novembro

Publicado em 03 de Novembro de 2026 às 08:13:41

Carteira Recomendada de FIIs - Novembro

Painel das carteiras · 30/10/2026
Em outubro, a Renda ficou 0,23 pp à frente do IFIX e a Valor, 0,16 pp atrás. Mantemos as duas carteiras.
Renda em outubro
−2,66%
IFIX −2,89% · diferença +0,23 pp
Valor em outubro
−3,05%
IFIX −2,89% · diferença −0,16 pp
Renda em 2026
+0,97%
IFIX −3,41% · diferença +4,4 pp
Valor em 2026
+2,59%
IFIX −3,41% · diferença +6,0 pp
Renda desde o início
+59,2%
IFIX +26,9% · diferença +32,4 pp
Valor desde o início
+43,1%
IFIX +26,9% · diferença +16,3 pp
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Contrate a carteira recomendada

Mantemos as carteiras Renda e Valor sem alterações para novembro. Em outubro, a Renda fez −2,66% e a Valor, −3,05%, contra −2,89% do IFIX.

A renda dos fundos seguiu em linha. Os dividendos somaram 1,0 pp na Valor e 1,1 pp na Renda, e o yield anualizado está em 12,7% e 14,0%. O que mexeu foi o preço das cotas.

Até 23/10, o IFIX subia 6,27% no mês, puxado pelo rali que veio depois do primeiro turno. No primeiro pregão após o segundo turno, em 26/10, caiu 5,68% e devolveu o ganho, com os juros futuros longos em alta. Em 30/10, fechou em 3.647 pontos, −2,89% no mês.

A Renda ficou 0,23 pp acima do índice e a Valor, 0,16 pp abaixo. Na Renda, o KNCR11 (−0,27%), o SPXS11 (−0,39%) e o AFHI11 (−0,85%) seguraram o resultado, e o RZAT11 (−8,69%) pesou mais. Na Valor, o ITRI11 (−6,92%) e o GGRC11 (−4,56%) pesaram, e só o WHGR11 (+0,84%) subiu.

1
Carteiras mantidas
Renda e Valor seguem com os mesmos 18 fundos e os mesmos pesos de 1º/10. O HGRE11 está nas duas.
2
Dividendos em linha
Os proventos somaram 1,0 pp na Valor e 1,1 pp na Renda. O dividendo médio variou +0,7% e −1,7% sobre setembro.
3
Mais desconto, mesma renda
O P/VP médio foi de 0,87x para 0,83x na Valor e de 0,90x para 0,87x na Renda, com o VP da última divulgação.
Parte 1

Como as carteiras foram até aqui

Retorno total desde o início (jan/2021), em 2026 e em outubro, até 30/10/2026.
1 de 19
posições com retorno positivo em outubro
−0,27%
melhor da Renda: KNCR11
−8,69%
pior da Renda: RZAT11
−6,92%
pior da Valor: ITRI11
IFIX em outubro (pontos)
3.6003.7003.8003.9004.00030/0914/1030/1023/10: 3.99126/10: −5,68%
Fechamentos diários de 30/09 a 30/10.
Cota desde o início: carteiras x IFIX (base 100 em dez/2020)
80100120140160180202120222023202420252026
Carteira RendaCarteira ValorIFIX
Retorno mensal composto: variação da cota mais proventos.
Retorno mensal, no ano e desde o início (%)
AnoJanFevMarAbrMaiJunJulAgoSetOutNovDezAnoInício
2021Renda1,180,48−0,180,69−0,63−2,122,22−2,17−0,93−0,16−3,9611,315,095,09
Valor1,51−1,31−0,722,93−1,33−2,200,25−2,14−2,46−0,69−5,7513,570,480,48
IFIX0,320,25−1,380,51−1,56−2,202,35−2,63−1,24−1,47−3,648,78−2,44−2,44
2022Renda−2,030,060,611,740,84−0,750,246,620,83−0,32−5,01−0,981,476,63
Valor−3,060,011,241,071,58−1,26−0,779,872,00−1,66−6,08−0,871,311,79
IFIX−0,99−1,291,421,190,26−0,880,665,760,490,02−4,150,002,23−0,27
2023Renda−2,16−0,350,945,912,355,101,77−0,381,98−2,271,393,2418,5926,45
Valor−4,490,28−1,274,405,693,901,710,611,06−3,161,793,4514,3316,39
IFIX−1,60−0,45−1,693,525,434,701,330,490,20−1,970,664,2515,5015,19
2024Renda0,941,701,41−0,67−0,54−0,571,66−0,08−1,13−1,24−2,631,350,1026,58
Valor0,371,442,03−1,64−1,02−0,641,620,20−3,26−1,59−2,97−1,56−6,958,30
IFIX0,670,791,43−0,770,02−1,040,520,86−2,58−3,06−2,11−0,67−5,898,40
2025Renda−5,515,036,503,072,481,76−1,561,153,42−0,041,415,0824,6057,72
Valor−3,026,336,713,862,111,76−2,841,714,20−0,791,404,7228,8239,51
IFIX−3,073,346,143,011,440,63−1,361,163,250,121,863,1421,1531,33
2026Renda3,810,77−0,953,62−0,34−1,07−2,320,81−0,49−2,660,9759,25
Valor3,892,84−1,123,73−1,40−0,96−1,880,390,39−3,052,5943,12
IFIX2,061,53−0,911,37−1,33−1,21−0,32−1,46−0,20−2,89−3,4126,85
Parte 2

A carteira recomendada

Quanto colocar em cada fundo, por segmento. Sem entradas nem saídas em novembro.
Carteira Renda · novembro/2026
Pesos de 1º/10, mantidos. O RZAT11 está classificado como Híbrido.
FundoPeso recomendadoRetorno out
Recebíveis47,5%
KNSC11 Kinea SecuritiesP/VP 0,99x · yield 11,0%10%−2,76%
HSAF11 HSI Ativos FinanceirosP/VP 0,81x · yield 15,7%10%−4,35%
KNCR11 Kinea Rendimentos ImobiliáriosP/VP 1,02x · yield 12,9%10%−0,27%
PORD11 Polo Crédito ImobiliárioP/VP 0,86x · yield 14,3%10%−0,97%
AFHI11 AF Invest CRIP/VP 0,97x · yield 12,9%7,5%−0,85%
Multiestratégia32,5%
MANA11 Manatí Capital Hedge FundP/VP 0,97x · yield 16,1%12,5%−1,84%
SPXS11 SPX Syn MultiestratégiaP/VP 0,78x · yield 16,6%12,5%−0,39%
RBRX11 Patria Plus MultiestratégiaP/VP 0,71x · yield 16,2%7,5%−5,71%
Híbrido10,0%
RZAT11 Riza Arctium Real EstateP/VP 0,78x · yield 14,5%10%−8,69%
Lajes Corporativas10,0%
HGRE11 Patria EscritóriosP/VP 0,76x · yield 8,9%10%−1,89%
CarteiraP/VP médio 0,87xYield médio 14,0%Out −2,66%
Carteira Valor · novembro/2026
Pesos de 1º/10, mantidos.
FundoPeso recomendadoRetorno out
Multiestratégia35,0%
BTHF11 BTG Pactual Real Estate Hedge FundP/VP 0,88x · yield 14,7%12,5%−3,79%
ITRI11 Itaú Total ReturnP/VP 0,83x · yield 13,2%12,5%−6,92%
WHGR11 WHG Real EstateP/VP 0,86x · yield 14,5%10%+0,84%
Logística22,5%
GGRC11 Zagros Renda ImobiliáriaP/VP 0,77x · yield 14,2%12,5%−4,56%
VILG11 Vinci LogísticaP/VP 0,82x · yield 11,0%10%−2,12%
Shoppings20,0%
PMLL11 Patria MallsP/VP 0,84x · yield 12,0%10%−3,73%
VISC11 Vinci Shopping CentersP/VP 0,86x · yield 10,2%10%−2,87%
Recebíveis12,5%
CLIN11 Clave Índices de PreçosP/VP 0,84x · yield 14,4%12,5%−1,35%
Lajes Corporativas10,0%
HGRE11 Patria EscritóriosP/VP 0,76x · yield 8,9%10%−1,89%
CarteiraP/VP médio 0,83xYield médio 12,7%Out −3,05%
Contribuição em outubro · Carteira Renda (pp)
RZAT11−0,87
HSAF11−0,44
RBRX11−0,43
KNSC11−0,28
MANA11−0,23
HGRE11−0,19
PORD11−0,10
AFHI11−0,06
SPXS11−0,05
KNCR11−0,03
Contribuição em outubro · Carteira Valor (pp)
ITRI11−0,87
GGRC11−0,57
BTHF11−0,47
PMLL11−0,37
VISC11−0,29
VILG11−0,21
HGRE11−0,19
CLIN11−0,17
WHGR110,08
Yield: dividendo de outubro anualizado sobre a cota de 30/10. P/VP: Economatica, com o VP da última divulgação de cada fundo. Contribuição = peso x retorno do fundo.
Parte 3

Por que mantemos

O que aconteceu em outubro e por que não mexemos nos pesos.

Por que não mexer depois de uma queda dessas?

Porque a queda foi de preço. O dividendo médio variou +0,7% sobre setembro na Valor e −1,7% na Renda. O P/VP médio foi de 0,87x para 0,83x na Valor e de 0,90x para 0,87x na Renda, com o VP da última divulgação.

A Renda ficou à frente do IFIX. O que segurou?

Os fundos de crédito. KNCR11, SPXS11, AFHI11 e PORD11 caíram menos de 1,1%. Os recebíveis (47,5% da carteira) fizeram −1,9%. O RZAT11, fundo híbrido de imóveis, tirou 0,87 pp. O dividendo dele voltou de R$ 1,70 (maio a julho) para R$ 0,95. Seguimos com ele a 0,78x de P/VP.

O que pode piorar?

Os juros longos. A reação do mercado foi forte, e a trajetória dos juros e do câmbio depende dos sinais do governo sobre política fiscal. Em 2014, 2018 e 2022, segundo levantamento da Suno Research, o IFIX caiu 9,6% (mediana) nos três meses seguintes ao segundo turno e subiu 5,4% em um ano.

Parte 4

Os 18 fundos, um por um

Cada fundo traz a tese, o que acompanhar, o principal risco e o valuation. Primeiro os da Renda, depois os da Valor.

O HGRE11 está nas duas carteiras e aparece uma vez. Toque no ticker para ir direto ao fundo.

MANA11Manatí Capital Hedge FundMultiestratégia
Renda 12,5%MANTÉM
Multiestratégia com yield de 16% e incorporação em 19%
Multiestratégia da Manatí, com carteira de CRIs, cotas de FIIs e projetos de incorporação. Em agosto, distribuiu R$ 0,12 por cota (yield de 16,9% sobre a cota do mês) e elevou a incorporação para 19% do portfólio.
Fique de olho
É o multiestratégia com menor desconto da carteira (0,97x de P/VP), então tem menos margem de ganho pelo preço.
Risco
Incorporação já é 19% do portfólio e é a parte menos líquida.
Valuation
P/VP 0,97x; yield de 16,1% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,12 por cota); 15,4% em 12 meses; retorno de −1,84% em outubro; cota de R$ 8,94 em 30/10.
SPXS11SPX Syn MultiestratégiaMultiestratégia
Renda 12,5%MANTÉM
Multiestratégia com yield de 17% e dividendo subindo
Multiestratégia da SPX Syn, com três quartos do patrimônio em CRIs. Em agosto, distribuiu R$ 0,10 por cota (yield de 16,0% sobre a cota do mês). O dividendo subiu de R$ 0,092 em fevereiro para R$ 0,101 em outubro.
Fique de olho
A cota negocia a 0,78x do patrimônio. O desconto abriu sem piora na renda.
Risco
Fundo pequeno (PL de R$ 189 mi).
Valuation
P/VP 0,78x; yield de 16,6% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,101 por cota); 16,4% em 12 meses; retorno de −0,39% em outubro; cota de R$ 7,28 em 30/10.
RZAT11Riza Arctium Real EstateHíbrido
Renda 10%MANTÉM
Imóveis alugados a IPCA + 10%, e a maior queda do mês
Fundo híbrido: imóveis comprados de empresas que querem liberar capital e alugados de volta, com spread médio de IPCA + 10,2% e cota patrimonial de R$ 101,55 (relatório de agosto). São nove imóveis ocupados, avaliados em R$ 975 milhões.
Fique de olho
Foi a maior queda das duas carteiras (−8,69%, 0,87 pp na Renda). Em agosto, o resultado foi de R$ 0,95 e o dividendo, de R$ 1,00, com reserva de R$ 0,25 por cota. Em outubro, o dividendo caiu para R$ 0,95. De maio a julho, tinha pago R$ 1,70.
Risco
O yield de 12 meses (17,9%) inclui os meses de R$ 1,70. O recorrente é o de outubro, 14,5%.
Valuation
P/VP 0,78x; yield de 14,5% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,95 por cota); 17,9% em 12 meses; retorno de −8,69% em outubro; cota de R$ 78,87 em 30/10.
KNSC11Kinea SecuritiesRecebíveis
Renda 10%MANTÉM
CRIs da Kinea com dividendo em R$ 0,08 e sem desconto
Fundo de CRIs da Kinea, com PL de R$ 2,1 bi. No relatório de junho, 58% da carteira estava em IPCA, 36% em CDI e 6% em Selic. Em agosto, aplicou R$ 34,6 mi em dois CRIs de IPCA + 10,08% em média.
Fique de olho
O dividendo caiu para R$ 0,08 (R$ 0,09 em setembro), o menor em sete meses. Em setembro, o dividendo equivalia a 80% do DI, ou 95% do CDI depois do gross-up de 15%.
Risco
Negocia a 0,99x do patrimônio, sem desconto. Yield de 11,0%.
Valuation
P/VP 0,99x; yield de 11,0% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,08 por cota); 12,9% em 12 meses; retorno de −2,76% em outubro; cota de R$ 8,74 em 30/10.
HSAF11HSI Ativos FinanceirosRecebíveis
Renda 10%MANTÉM
Dividendo de R$ 0,95 pelo 21º mês e desconto de 19%
Fundo de recebíveis da HSI. Os CRIs são 66,3% dos ativos, todos adimplentes (relatório de setembro). O dividendo é de R$ 0,95 por mês, o 21º seguido.
Fique de olho
O resultado vinha acima do dividendo (R$ 1,07 em junho e R$ 1,06 em julho). O spread médio é de IPCA + 8,64% e CDI + 4,70% (agosto).
Risco
Fundo pequeno (PL de R$ 226 mi), com liquidez média de R$ 0,3 mi por dia. Caiu 4,35% em outubro, a segunda maior queda de papel da Renda.
Valuation
P/VP 0,81x; yield de 15,7% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,95 por cota); 15,7% em 12 meses; retorno de −4,35% em outubro; cota de R$ 72,70 em 30/10.
KNCR11Kinea Rendimentos ImobiliáriosRecebíveis
Renda 10%MANTÉM
Indexado ao CDI, foi o que menos caiu na Renda
O maior fundo da Kinea, indexado ao CDI, com PL de R$ 11 bi. O dividendo foi de R$ 1,13 em outubro, abaixo dos R$ 1,15 de setembro. Caiu só 0,27%, o menor recuo da Renda.
Fique de olho
É o único fundo da Renda acima do patrimônio (1,02x).
Risco
Sem desconto, o ganho de capital é limitado. O dividendo acompanha o CDI.
Valuation
P/VP 1,02x; yield de 12,9% sobre o dividendo de outubro (R$ 1,13 por cota); 13,3% em 12 meses; retorno de −0,27% em outubro; cota de R$ 104,98 em 30/10.
PORD11Polo Crédito ImobiliárioRecebíveis
Renda 10%ENTROU EM OUTUBRO
Crédito misto que rendeu 1,57% em setembro, acima do benchmark
Fundo de crédito da Polo Capital. Em setembro, 35% do patrimônio estava em CRIs de IPCA e 32,1% em CDI. A rentabilidade foi de 1,57% no mês e 10,34% no ano, contra 0,60% e 5,88% do benchmark. Dividendo de R$ 0,098 desde abril.
Fique de olho
Comprou R$ 5 mi em CRIs da Moura Dubeux, a 105% do CDI, e tem duas operações em estruturação.
Risco
Duration de 3,2 anos. PL de R$ 358 mi.
Valuation
P/VP 0,86x; yield de 14,3% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,098 por cota); 14,4% em 12 meses; retorno de −0,97% em outubro; cota de R$ 8,25 em 30/10.
HGRE11Patria EscritóriosLajes Corporativas
Renda 10% · Valor 10%MANTÉM
Lajes com um dos maiores descontos entre os fundos de tijolo
Lajes corporativas da Patria. Está nas duas carteiras, com 10% em cada. Negocia a 0,76x do patrimônio. Paga R$ 0,85 por mês e, no fim de cada semestre, um valor maior: R$ 1,50 em janeiro e em julho, com uso de reserva (R$ 0,79 por cota em julho).
Fique de olho
A gestão dá R$ 0,85 por mês como guidance para o segundo semestre. O fundo iniciou a 10ª emissão de cotas (relatório de agosto).
Risco
É o menor yield das carteiras: 8,9% sobre o dividendo mensal e 10,1% em 12 meses, com os valores maiores de janeiro e julho.
Valuation
P/VP 0,76x; yield de 8,9% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,85 por cota); 10,1% em 12 meses; retorno de −1,89% em outubro; cota de R$ 114,10 em 30/10.
RBRX11Patria Plus MultiestratégiaMultiestratégia
Renda 7,5%MANTÉM
O maior desconto das carteiras e a incorporação do PSEC11 aprovada
Multiestratégia da Patria (ex-RBR Plus), com PL de R$ 1,4 bi, 55% em FIIs e 39% em CRIs. Dividendo de R$ 0,09 por mês, sem mudança em 12 meses. Negocia a 0,71x, o maior desconto das carteiras.
Fique de olho
Em 22/10, os cotistas do PSEC11 aprovaram transferir o patrimônio do fundo para o RBRX11, que depois será liquidado. Em julho, a gestão estimava PL acima de R$ 2,7 bi depois da operação. A quantidade de cotas do RBRX11 a entregar ainda não foi definida.
Risco
Os cotistas do PSEC11 podem receber cotas, dinheiro ou uma mistura. Os termos da troca estão em aberto.
Valuation
P/VP 0,71x; yield de 16,2% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,09 por cota); 16,2% em 12 meses; retorno de −5,71% em outubro; cota de R$ 6,68 em 30/10.
AFHI11AF Invest CRIRecebíveis
Renda 7,5%ENTROU EM OUTUBRO
CRIs com giro de carteira e quase sem desconto
Fundo de CRIs da Araújo Fontes, com PL de R$ 508 mi. Dividendo de R$ 1,00 por mês. No relatório de 25/09, vendeu CRIs com ganho de capital e comprou R$ 10 mi do CRI TRX Mercado Livre.
Fique de olho
Yield de 12,9% e 0,97x de P/VP, quase sem desconto.
Risco
Pouco espaço de ganho de capital pelo preço: o fundo negocia perto do patrimônio.
Valuation
P/VP 0,97x; yield de 12,9% sobre o dividendo de outubro (R$ 1,00 por cota); 12,9% em 12 meses; retorno de −0,85% em outubro; cota de R$ 93,00 em 30/10.
CLIN11Clave Índices de PreçosRecebíveis
Valor 12,5%MANTÉM
CRIs indexados à inflação, com dividendo de R$ 1,00
CRIs indexados à inflação, com foco no Sudeste e nos segmentos residencial, logístico e comercial (relatório do fundo). O dividendo de outubro foi de R$ 1,00, acima dos R$ 0,95 de setembro. Caiu 1,35%, entre os que melhor seguraram a Valor.
Fique de olho
O dividendo oscila com a inflação: foi de R$ 0,88 a R$ 1,32 nos últimos 12 meses.
Risco
Fundo pequeno (PL de R$ 429 mi), com liquidez média de R$ 0,95 mi por dia. Risco de crédito dos CRIs.
Valuation
P/VP 0,84x; yield de 14,4% sobre o dividendo de outubro (R$ 1,00 por cota); 14,4% em 12 meses; retorno de −1,35% em outubro; cota de R$ 83,25 em 30/10.
BTHF11BTG Pactual Real Estate Hedge FundMultiestratégia
Valor 12,5%MANTÉM
Multiestratégia com 43% em FIIs de tijolo e 7% em caixa
Multiestratégia da BTG. No fim de agosto, 43% do patrimônio estava em FIIs de tijolo, 24% em FIIs de papel, 23% em CRIs e 7% em caixa (relatório de setembro). O dividendo é de R$ 0,101 por mês desde fevereiro.
Fique de olho
A gestão vem comprando cotas de FIIs de CRIs com desconto.
Risco
Dois terços do patrimônio estão em outros FIIs, então a cota anda com o mercado de FIIs. Caiu 3,79% em outubro, contra 2,89% do IFIX.
Valuation
P/VP 0,88x; yield de 14,7% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,101 por cota); 14,5% em 12 meses; retorno de −3,79% em outubro; cota de R$ 8,26 em 30/10.
ITRI11Itaú Total ReturnMultiestratégia
Valor 12,5%MANTÉM
Fundo de fundos com desconto de 10% e a maior queda da Valor
Fundo de fundos da Itaú Asset. Na carta de setembro, 77,7% do patrimônio estava em FIIs, 14,6% em CRIs e 4,9% em ações. A cota de mercado tinha desconto de cerca de 10% sobre a patrimonial (R$ 78,75 contra R$ 87,13).
Fique de olho
Foi a maior queda da Valor (−6,92%) e o maior peso negativo (−0,87 pp). O dividendo está em R$ 0,80 desde agosto, contra R$ 0,85 antes.
Risco
Mais de três quartos em FIIs: a cota anda com o mercado, com a taxa do fundo por cima.
Valuation
P/VP 0,83x; yield de 13,2% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,80 por cota); 14,4% em 12 meses; retorno de −6,92% em outubro; cota de R$ 72,50 em 30/10.
GGRC11Zagros Renda ImobiliáriaLogística
Valor 12,5%MANTÉM
Logística com vacância de 1,4% e dividendo fixo em R$ 0,10
Logística e industrial. No relatório de junho, 75% do portfólio era logístico, 13% híbrido e 11% industrial, com vacância física de 1,4% e 88% dos contratos atípicos. Dividendo de R$ 0,10 por mês, sem mudança em 12 meses.
Fique de olho
Assinou memorando vinculante para vender dez imóveis por R$ 530 milhões. Vale acompanhar o que entra no lugar.
Risco
Foi a maior queda de tijolo da Valor (4,56%). Negocia a 0,77x do patrimônio.
Valuation
P/VP 0,77x; yield de 14,2% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,10 por cota); 14,2% em 12 meses; retorno de −4,56% em outubro; cota de R$ 8,48 em 30/10.
PMLL11Patria MallsShoppings
Valor 10%MANTÉM
Shoppings com 22 ativos e dividendo de R$ 1,00 por mês
Shoppings, com gestão da Patria (ex-Genial Malls, MALL11). A sétima emissão levantou R$ 718,2 mi e financiou a compra do RBR Malls e de participações em sete shoppings. O portfólio chegou a 22 shoppings, com ocupação de 96,2% em julho. Dividendo de R$ 1,00 por mês desde fevereiro.
Fique de olho
A gestão reafirmou R$ 1,00 por mês no segundo semestre, sem garantia. O resultado de setembro foi de R$ 1,12 por cota. Julho teve R$ 0,46 não recorrente, da venda do Park Sul.
Risco
Os números de setembro ainda não incluíam por inteiro os ativos comprados. Foi a segunda maior queda de tijolo da Valor (−3,73%).
Valuation
P/VP 0,84x; yield de 12,0% sobre o dividendo de outubro (R$ 1,00 por cota); 11,6% em 12 meses; retorno de −3,73% em outubro; cota de R$ 100,19 em 30/10.
WHGR11WHG Real EstateMultiestratégia
Valor 10%ENTROU EM OUTUBRO
Entrou em outubro e foi o único fundo no azul
Entrou em outubro no lugar do VCJR11. Multiestratégia da WHG: no relatório de setembro, 72,7% em CRIs, 18,5% em FIIs e ações e 8,2% em imóveis e permutas. Dividendo de R$ 0,10 por mês.
Fique de olho
Primeiro mês completo na carteira. O dividendo está em R$ 0,10 há 12 meses.
Risco
Fundo pequeno (PL de R$ 297 mi), com a maior parte em CRIs: risco de crédito.
Valuation
P/VP 0,86x; yield de 14,5% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,10 por cota); 14,5% em 12 meses; retorno de +0,84% em outubro; cota de R$ 8,29 em 30/10.
VILG11Vinci LogísticaLogística
Valor 10%MANTÉM
Logística com vacância de 0,5% e venda de HGLG11 em andamento
Logística da Vinci, com 12 imóveis, vacância média de 0,5% e 64 locatários, entre eles Ambev, Solística e DHL. Dividendo de R$ 0,82 por mês desde março.
Fique de olho
O fundo vem vendendo as cotas de HGLG11 que tinha e comprando imóveis. No relatório de agosto, assinou a compra de um condomínio logístico em Campinas por R$ 140 mi (cap rate de 9,7%) e a locação de um galpão em Pouso Alegre para a Shopee.
Risco
O yield de 11,0% é o menor dos fundos de logística da carteira. O retorno depende mais do desconto (0,82x de P/VP) do que da renda.
Valuation
P/VP 0,82x; yield de 11,0% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,82 por cota); 10,6% em 12 meses; retorno de −2,12% em outubro; cota de R$ 89,60 em 30/10.
VISC11Vinci Shopping CentersShoppings
Valor 10%MANTÉM
Shoppings em reciclagem: vendas de participações em setembro e outubro
Shoppings da Vinci. Dividendo de R$ 0,84 por mês desde fevereiro. Em setembro, vendeu participações em cinco shoppings por R$ 257,1 mi. Em 28/10, concluiu a venda de participações em sete shoppings.
Fique de olho
Em agosto, o resultado foi de R$ 0,76 por cota e o dividendo, de R$ 0,84. Parte saiu de reserva. A vacância física era de 5,9% em julho.
Risco
A venda recompõe caixa e reduz alavancagem. O fundo precisa reinvestir sem perder renda.
Valuation
P/VP 0,86x; yield de 10,2% sobre o dividendo de outubro (R$ 0,84 por cota); 10,1% em 12 meses; retorno de −2,87% em outubro; cota de R$ 99,20 em 30/10.
Parte 5

Objetivo e glossário

Como lemos as carteiras e o significado dos termos usados.

Objetivo. A Carteira Recomendada de FIIs reúne fundos escolhidos pela Genial e é revisada todo mês. Temos duas carteiras, com o IFIX como referência. A Carteira Renda prioriza a distribuição mensal de dividendos. A Carteira Valor prioriza fundos que negociam com desconto ao patrimônio, em que o ganho de capital soma à renda.

Como medimos. O retorno de cada fundo é a variação da cota entre 30/09 e 30/10 mais o dividendo do mês, sobre a cota de 30/09. O retorno da carteira é a média ponderada pelos pesos de 1º/10. O IFIX é índice de retorno total, então a comparação inclui dividendos dos dois lados.

Glossário
IFIXÍndice de retorno total dos FIIs da B3. Inclui a variação das cotas e os dividendos reinvestidos.
Retorno totalVariação da cota mais os dividendos do período.
P/VPPreço da cota dividido pelo valor patrimonial por cota. Abaixo de 1x, a cota negocia com desconto.
Valor patrimonial (VP)Patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas, na última divulgação.
Dividend yieldDividendo anualizado dividido pelo preço da cota. Aqui, o dividendo de outubro vezes 12 sobre a cota de 30/10.
FII de papel (recebíveis)Fundo que investe em CRIs e outros títulos de crédito imobiliário.
FII de tijoloFundo que investe em imóveis: lajes, shoppings, logística.
HíbridoFundo que mistura imóveis e títulos, ou que tem estrutura própria, como compra de imóveis com aluguel de volta ao vendedor.
Multiestratégia e fundo de fundosFundo que aloca em outros FIIs, CRIs e imóveis, conforme a gestão vê oportunidade.
CRICertificado de Recebíveis Imobiliários. Título de crédito lastreado em recebíveis do setor imobiliário.
IPCA+ e CDI+Forma de remunerar a dívida: inflação mais uma taxa fixa, ou uma porcentagem do CDI mais um spread.
SpreadTaxa acima do indexador. Um CRI de IPCA + 10% rende a inflação mais 10% ao ano.
Sale-leasebackA empresa vende o imóvel ao fundo e continua alugando. É o caso do RZAT11.
Contrato atípicoAluguel com multa alta de saída, comum em imóveis feitos sob medida para o locatário.
VacânciaParte da área do fundo que está sem locatário.
Data-base e data exA data-base define quem recebe o dividendo. Na data ex, a cota passa a negociar sem esse direito.
Follow-onNova emissão de cotas de um fundo já listado.
Contribuição (pp)Peso do fundo na carteira vezes o retorno dele no período.
Dados até 30/10/2026. Fonte: Economatica, B3 e relatórios dos fundos. Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Este material é informativo e não constitui recomendação individual de investimento.
Acesse o disclaimer.

João Caldas

Analista de Fundos Imobiliários

Leitura Dinâmica

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